城市房地产抵押管理办法 城市房地产抵押管理办法第一章 总 则第一条 为了强化房地产抵押管理，确保房地产市场秩序，确保房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制订本办法。第二条 凡在城市规划区国有土地范围内专门从事房地产抵押活动的，应该遵从本办法。

地上无房屋(还包括建筑物、构筑物及开建工程)的国有土地使用权原作抵押的，不限于本办法。第三条 本办法所称之为房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不移往占据的方式向抵押权人获取债务遵守借贷的不道德。债务人不遵守债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖会扣除的价款优先受偿。

本办法所称之为抵押人，是所指将依法获得的房地产获取给抵押权人，作为本人或者第三人遵守债务借贷的公民、法人或者其他的组织。本办法所称之为抵押权人，是指拒绝接受房地产抵押作为债务人遵守债务借贷的公民、法人或者其他的组织。

本办法所称之为预售商品房贷款抵押，是指购房人在缴纳首期规定的房价款后，由贷款银行代其缴纳其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还债务贷款遵守借贷的不道德。本办法所称之为开建工程抵押，是指抵押人为获得开建工程之后修建资金的贷款，以其合法方式获得的土地使用权连同开建工程的投放资产,以不移往占据的方式抵押给贷款银行作为偿还债务贷款遵守借贷的不道德。

第四条 以依法获得的房屋所有权抵押的，该房屋闲置范围内的土地使用权必需同时抵押。第五条 房地产抵押，应该遵循强迫、互利、公平和诚实信用的原则。依法原作的房地产抵押，不受国家法律维护。

第六条 国家实施房地产抵押注册制度。第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下全称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。第二章 房地产抵押权的原作第八条 下列房地产不得原作抵押： (一)权属有争议的房地产； (二)用作教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； (三)列为文物保护的建筑物和有最重要纪念意义的其他建筑物； (四)已依法公告列为征地范围的房地产； (五)被依法查禁、扣留、监管或者以其他形式容许的房地产； (六)依法不得抵押的其他房地产。第九条 同一房地产原作两个以上抵押权的，抵押人应该将早已原作过的抵押情况告诉抵押权人。

抵押人所借贷的债权不得远超过其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值小于所借贷债权的余额部分，可以再度抵押，但不得远超过余额部分。

第十条 以两宗以上房地产原作同一抵押权的，视作同一抵押房地产。但抵押当事人另有誓约的除外。第十一条 以开建工程已竣工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十二条 以享用国家优惠政策出售的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为缩。第十三条 国有企业、事业单位法人以国家颁发其经营管理的房地产抵押的，应该合乎国有资产管理的有关规定。第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必需经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必需经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必需经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产原作抵押的，所借贷债务的遵守期限不应该多达该企业的经营期限。第十八条 以具备土地用于年限的房地产原作抵押的，所借贷债务的遵守期限不得多达土地使用权转让合同规定的用于年限乘以早已用于年限后的剩下年限。

第十九条 以共计的房地产抵押的，抵押人应该事前同意其他共计有人的书面表示同意。第二十条 预售商品房贷款抵押的，商品房研发项目必需合乎房地产出让条件并获得商品房预售许可证。

第二十一条 以已租赁的房地产抵押的，抵押人应该将出租情况告诉抵押权人，并将抵押情况告诉承租人。原出租合约之后有效地。第二十二条 原作房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商订立，也可以由房地产价格评估机构评估确认。

法律、法规另有规定的除外。第二十三条 抵押当事人誓约对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人开销。

抵押房地产投保的，抵押人应该将保险单收押抵押权人交给。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿金的第一受益人。第二十四条 企业、事业单位法人并存或者拆分后，原抵押合约之后有效地，其权利和义务由更改后的法人拥有和分担。抵押人丧生、依法被宣告丧生或者被宣告下落不明时，其房地产合法继承人或者代管人应该继续履行原抵押合约。

第三章 房地产抵押合约的议定第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应该签定书面抵押合约。第二十六条 房地产抵押合约应该写明下列主要内容： (一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； (二)主债权的种类、数额； (三)抵押房地产的均须、名称、状况、建筑面积、用地面积以及中三等； (四)抵押房地产的价值； (五)抵押房地产的闲置管理人、闲置管理方式、闲置管理责任以及车祸损坏、灭失的责任； (六)债务人遵守债务的期限； (七)抵押权灭失的条件； (八)违约责任； (九)争议解决问题方式； (十)抵押合约议定的时间与地点； (十一)双方誓约的其他事项。

第二十七条 以预售商品房贷款抵押的，需递交生效的预售房屋合约。第二十八条 以开建工程抵押的，抵押合约还应该写明以下内容： (一)《国有土地用于权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号； (二)已缴纳的土地使用权出让金或须要缴纳的相等于土地使用权出让金的款额； (三)已投放开建工程的工程款； (四)施工进度及工程完工日期； (五)已完成的工作量和工程量。

第二十九条 抵押权人拒绝抵押房地产保险的，以及拒绝在房地产抵押后容许抵押人租赁、出让抵押房地产或者转变抵押房地产用途的，抵押当事人应该在抵押合约中写明。第四章 房地产抵押注册第三十条 房地产抵押合约自签定之日起30日内，抵押当事人应该到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押注册。

第三十一条 房地产抵押合约自抵押注册之日起生效。第三十二条 办理房地产抵押注册，应该向注册机关交验下列文件： (一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (二)抵押注册申请书； (三)抵押合约； (四)《国有土地用于权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共计的房屋还必需递交《房屋共计权证》和其他共计有人表示同意抵押的证明； (五)可以证明抵押人有权原作抵押权的文件与证明材料； (六)可以证明抵押房地产价值的资料； (七)注册机关指出适当的其他文件。第三十三条 注册机关应该对申请人的申请人展开审查。

凡权属确切、证明材料齐全的，应该在法院注册之日起7日内要求否不予注册，对未予注册的，应该书面通知申请人。第三十四条 以依法获得的房屋所有权证书的房地产抵押的，注册机关应该在原《房屋所有权证》上作他项权利记述后，由抵押人收执。

并向抵押权人授予《房屋他项权证》。以预售商品房或者开建工程抵押的，注册机关应该在抵押合约上作记述。

抵押的房地产在抵押期间完工的，当事人应该在抵押人发给房地产权科证书后，新的办理房地产抵押注册。第三十五条 抵押合约再次发生更改或者抵押关系中止时，抵押当事人应该在更改或者中止之日起15日内，到原注册机关办理更改或者吊销抵押注册。因依法处分抵押房地产而获得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应该自处分不道德生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请人房屋所有权移往注册，并凭更改后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请人土地使用权更改注册。

第五章 抵押房地产的闲置与管理第三十六条 已不作抵押的房地产，由抵押人闲置与管理。抵押人在抵押房地产闲置与管理期间应该确保抵押房地产的安全性与完好无损。

抵押权人有权按照抵押合约的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。第三十七条 抵押权可以随债权出让。抵押权出让时，应该签定抵押权出让合约，并办理抵押权更改注册。

抵押权出让后，原抵押权人应该告诉抵押人。经抵押权人表示同意，抵押房地产可以出让或者租赁。抵押房地产出让或者租赁扣除价款，应该向抵押权人提早清偿所借贷的债权。

多达债权数额的部分，归抵押人所有，严重不足部分由债务人清偿。第三十八条 因国家建设必须，将已原作抵押权的房地产列为征地范围的，抵押人应该及时书面通知抵押权人；抵押双方可以新的原作抵押房地产，也可以依法清扫债权债务，中止抵押合约。

第三十九条 抵押人闲置与管理的房地产再次发生损坏、灭失的，抵押人应该及时将情况告诉抵押权人，并应该采取措施避免损失的不断扩大。抵押的房地产因抵押人的不道德导致损失使抵押房地产价值足以作为遵守债务的借贷时，抵押权人有权拒绝抵押人新的获取或者减少借贷以填补严重不足。抵押人对抵押房地产价值增加无过错的，抵押权人不能在抵押人因伤害而获得的赔偿金的范围内拒绝获取借贷。抵押房地产价值并未增加的部分，仍作为债务的借贷。

第六章 抵押房地产的处分第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权拒绝处分抵押的房地产： (一)债务遵守届满，抵押权人并未不受清偿的，债务人又没能与抵押权人达成协议推迟遵守协议的； (二)抵押人丧生，或者被宣告丧生而无人交由遵守届满债务的；或者抵押人的合法继承人、不受遗赠人拒绝接受遵守届满债务的； (三)抵押人被依法宣告退出或者倒闭的； (四)抵押人违背本办法的有关规定，私自处分抵押房地产的； (五)抵押合约誓约的其他情况。第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖会等合法方式处分抵押房地产。

协议不成的，抵押权人可以向人民法院驳回诉讼。第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应该事前书面通知抵押人；抵押房地产为共计或者租赁的，还应该同时书面通知共计有人或承租人；在同等条件下，共计有人或承租人依法拥有优先购买权。第四十三条 同一房地产原作两个以上抵押权时，以抵押注册的先后顺序受偿。

第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上追加的房屋与抵押财产一起处分，但对处分追加房屋扣除，抵押权人无权优先受偿。第四十五条 以拨给方式获得的土地使用权连同地上建筑物原作的房地产抵押展开处分时，应该从处分扣除的价款中交纳相等于应该交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而终止： (一)抵押权人催促终止的； (二)抵押人申请人不愿并证明需要及时遵守债务，并经抵押权人表示同意的； (三)找到被拍卖会抵押物有权科争议的； (四)诉讼或仲裁中的抵押房地产； (五)其他应该终止的情况。第四十七条 处分抵押房地产扣除金额，依下列顺序分配： (一)缴纳处分抵押房地产的费用； (二)扣减抵押房地产不应交纳的税款； (三)偿还债务抵押权人债权本息及缴纳违约金； (四)赔偿金由债务人违背合约而对抵押权人导致的伤害； (五)剩下金额归还抵押人。

处分抵押房地产扣除金额足以缴纳债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人就其严重不足部分。第七章 法律责任第四十八条 抵押人掩饰抵押的房地产不存在共计、产权争议或者被查禁、扣留等情况的，抵押人应该分担由此产生的法律责任。第四十九条 抵押人私自以出售、租赁、互相交换、赠予或者以其他方式处分抵押房地产的，其不道德违宪；导致第三人损失的，由抵押人不予赔偿金。第五十条 抵押当事人因遵守抵押合约或者处分抵押房地产再次发生争议的，可以协商解决问题；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成协议的仲裁协议向仲裁机构申请人仲裁；没仲裁协议的，也可以必要向人民法院驳回诉讼。

第五十一条 因国家建设必须，将已原作抵押权的房地产列为征地范围时，抵押人违背前述第三十八条的规定，不依法清扫债务，也不新的原作抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院驳回诉讼。第五十二条 注册机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便捷，索要他人财物，或者非法行贿他人财物为他人攫取利益的，依法给与行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八章附则第五十三条在城市规划区外国有土地上展开房地产抵押活动的，参考本办法继续执行。

第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责管理说明。第五十五条 本办法自1997年6月1日起实施。

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